Koopt u zo’n bouwgrond, dan heeft zowel de makelaar als de notaris de plicht dat te melden. Voor bouwgronden in familiebezit, die al een tijd niet meer van eigenaar gewisseld zijn, kunt u de watertoetskaart raadplegen. Die laat aan de hand van een kleurencode zien waar in Vlaanderen overstromingen mogelijk zijn. Lichtblauw staat voor mogelijk overstromingsgevoelig gebied, donkerblauw voor effectief overstromingsgevoelig gebied.
Die overstromingsgevoeligheid zegt niets over de toekomstige toelating om er te bouwen. Dat groen licht hangt af van de beslissing van het lokale bestuur over uw aanvraag voor een omgevingsvergunning.
Daarvoor moet u eerst een bouwaanvraag indienen. Dat gebeurt bij voorkeur door uw architect, die op de plannen die hij meestuurt, kan aantonen dat rekening wordt gehouden met de overstromingsgevoeligheid van het perceel. Goede voorzorgsmaatregelen zijn het terrein niet ophogen en alleen werken met waterdoorlatende verhardingen.
In effectief overstromingsgevoelig gebied gaat u best nog enkele stappen verder. Het vloerpeil hoog genoeg vastleggen is een must: op minstens 30 centimeter boven het hoogst waargenomen waterpeil bij overlast. Met een overstroombare kruip- ruimte of een constructie op kolommen kunt u aan een verscherpte watertoets voldoen.
De architecten Stefano Doclo en Jan Strobbe, die actief zijn in de regio rond Geraardsbergen, realiseerden al vaker projecten in kwetsbaar gebied. Als de bouwheer aantoont dat overstromingsveilig gebouwd wordt, en mits er geen negatieve gevolgen voor het watersysteem zijn, kan de gemeente in principe een omgevingsvergunning afleveren.
‘Een van onze woningen bevindt zich in het stroomgebied van de Mark, een zijrivier van de Dender’, zegt Doclo. ‘De bouwheer had het perceel geërfd en wilde er graag een gezinswoning bouwen. Het terrein helt naar achteren en ligt een stuk lager dan de straat. De bouwheer was op de hoogte van de overstromingsgevoeligheid, omdat de familie al decennia in de buurt woont. Om te voldoen aan de voorwaarden van de omgevingsambtenaar hebben we een paalwoning met overstroombare kruipruimte ontworpen. De benedenverdieping hebben we voldoende hoog ontworpen, zodat het water onder de woning door kan stromen.’
De meerprijs om een standaard vrijstaande woning (benedenverdieping van 100 m2 met daarop een bovenverdieping van 80 m2) op palen te bouwen wordt geschat op 15.000 à 20.000 euro (exclusief btw). Maar palen zijn niet altijd nodig. Als de ondergrond stevig genoeg is, kan een overstroombare kruipruimte ook met een traditionele fundering. Reken dan op 5.000 euro extra.
Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) riep de lokale besturen na de recente waterellende op geen vergunningen meer af te leveren voor bouwprojecten in overstromingsgevoelig gebied. ‘Nu geconfronteerd worden met een de facto onteigening door een totaal bouwverbod is niet ernstig als dat gebeurt zonder een vergoeding uit te betalen’, zegt de burgemeester van Geraardsbergen, Guido De Padt (Open VLD). Als het compleet onmogelijk wordt nog aan een omgevingsvergunning te geraken voor gronden in overstromingsgevoelig gebied, dan komt dat er de facto op neer dat die een nieuwe bestemming krijgen. En voor herbestemmingen worden vergoedingen voorzien.
Als een beslissing op het Vlaamse niveau onrechtstreeks leidt tot herbestemmingen, moet Vlaanderen ook instaan voor de vergoeding van de eigenaars, meent De Padt. ‘Het is te makkelijk de rekening door te schuiven naar de gemeente.
‘Maar in plaats van eigenaars te vergoeden zouden we ze ook een andere grond in een veilig deel van de gemeente kunnen aanbieden. In Geraardsbergen hebben we al een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden en de betaalbaarheid daarvan. Aan de rechteroever van de Dender werd een woonwijk in 2010 zwaar getroffen door wateroverlast. In principe is het mogelijk de onbebouwde gronden in de wijk bouwvrij te maken - uiteraard in samenspraak met de eigenaars - en om te zetten in een gebied met een zachte bestemming. Zo ontstaat een natuurlijke zone, wat dan weer de buffercapaciteit oplevert om bij regen het overtollige water van de Dender op te vangen.’
De eigenaars zouden dan op een andere plaats in Geraardsbergen een nieuwe grond krijgen. ‘De ruilgronden moeten wel elders in de gemeente aangesneden worden. Omdat we in dat proces bestemmingen ruilen, zijn we genoodzaakt natuur- of landbouwgronden een woonbestemming te geven. Ook door meer bouwrechten te geven aan ontwikkelaars op goed gelegen plaatsen kunnen we de overstromingsgevoelige gebieden compenseren. Deze extreme tijden vragen out-of-the-boxdenken en grensverleggende oplossingen.
