Huurbarometer Vlaanderen: Inflatie doet huurprijzen zoals verwacht met 3,5% stijgen

Een hoge inflatie laat zich onmiddellijk voelen in de winkelkar maar vloeit trager door naar vastgoed. We hadden voorspeld dat het volledige effect van de inflatiegolf daardoor pas in 2023 voelbaar zou zijn. Die voorspelling is uitgekomen. Dat blijkt uit deze nieuwste editie van de CIB-Huurbarometer. In de eerste helft van 2023 zagen we een stijging van de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen met 3,5%. Dat is een stuk meer dan de voorbije jaren maar volledig te verklaren door het (vertraagd) effect van de inflatiegolf. Gelet op de inflatiegolf en daaraan gekoppeld de indexatie van de lonen en vervangingsinkomens met meer dan 10% het voorbije jaar mochten we een bovengemiddelde stijging van de gemiddelde huurprijzen verwachten. Die logische veronderstelling is waarheid geworden. Een huurprijsstijging van 29€ (voor alle woningtypes samen), ofwel met 3,5% in één semester toont een breuk met het verleden. Ter vergelijking: voor 2022 bedroeg de hoogste stijging in een semester 1,8%. We zitten echter in een nieuwe context. Het inflatieniveau is niet meer te vergelijken met het tijdperk pre-2022. De vaststellingen in deze editie van de Huurbarometer zijn dan ook niet echt verrassend.

We zien de impact van de inflatie vooral in de gemiddelde huurprijs voor een appartement. Wie een appartement zoekt, zal gemiddeld meer dan €800 betalen. Het duurde 2,5 jaar vooraleer we van €700 naar €750 gingen. “Dat tempo is versneld: de sprong van €750 naar meer dan €800 nam slechts anderhalf jaar in beslag. Het illustreert de nieuwe realiteit”, vertelt Kristophe Thijs, directeur Communicatie van CIB. Overigens voorspellen economen dat we de komende jaren structureel met een hogere inflatie geconfronteerd zullen worden, die zich zal doorzetten in alle facetten van de samenleving. De huurmarkt wordt gedomineerd door appartementen. 72,1% van alle nieuwe huurcontracten in 2023 heeft betrekking op een appartement. Het aandeel van de rijwoningen blijft dalen, tot 11,7%. “Een historisch laagtepunt. Laat het een alarmsignaal zijn dat afgaat”, benadrukt Thijs. 

In het voorjaar van 2023 bedroeg de gemiddelde huurprijs voor nieuwe contracten €853. De mediaan huurprijs ligt op €800. We zien dat de kloof tussen de gemiddelde prijs en de mediaan niet toeneemt. Sinds 2019 bedraagt die kloof altijd ongeveer 50€. Dat is belangrijk omdat het aangeeft dat de prijsstijgingen niet worden gedreven doordat er meer luxueuze woningen op de markt komen, maar zich voordoen in het hele spectrum, van de goedkopere tot de duurdere woningen. Het is een extra  bewijs dat de volledige huurmarkt geïmpacteerd wordt door hoge inflatie en dat zowel goedkope als dure huurwoningen daar evenredig door beïnvloed worden. Opvallend is dat in het voorjaar van 2023 de prijsstijging voor appartementen hoger ligt dan voor huizen. De prijsstijging van rijwoningen is met 1,2% een stuk gematigder. Toch wordt ook hier een kaap genomen: een gemiddelde huurprijs van meer dan €900. Ook halfopen bebouwingen stijgen beperkter in prijs en voor de vrijstaande woningen zien we zelfs een daling. Al moeten we daarbij meteen nuanceren dat een lagere prijsstijging voor halfopen bebouwingen en vrijstaande woningen gebruikelijk is in de eerste jaarhelft. Kijken we naar de historische cijfers, dan zien we duidelijk een seizoenseffect: een stabilisatie/prijsdaling in het eerste semester, die wordt ‘ingehaald’ in het najaar. De redenen hiervoor kennen we (nog) niet. Dit verdient nader onderzoek. In elk geval speelt dit effect ook nu. “De prijsstijgingen voor de contracten waarover we reeds gegevens hebben voor het najaar zitten op + 3,7% voor rijwoningen, + 7,7% voor halfopen bebouwingen en +15,7% voor vrijstaande woningen, terwijl ze ‘slechts’ 2,4% bedraagt voor appartementen”, weet Thijs.

Als je de voorlopige resultaten voor 2023 afzet tegen vorig jaar, zien we een prijsstijging van 5,1%. “Dat is het percentage dat we vooraf bij benadering hadden voorspeld. We verwachten dat de totale prijsstijging voor 2023 nog iets zal stijgen maar ook niet hoger zal liggen dan 6%. Maar, alles zal afhangen van de vraag hoe sterk de afkoeling van de inflatie doorvloeit naar de huurmarkt”, weet Thijs

Vlaams-Brabant blijft met voorsprong de duurste provincie om te huren. De gemiddelde huurprijs bedraagt er sinds dit jaar €1.012, voor het eerst een bedrag met vier cijfers. Dat is het gevolg van de prijsstijgingen voor appartementen. De gemiddelde prijs voor alle woningtypes wordt in Vlaams Brabant sowieso omhoog gestuwd door het feit dat daar als enige provincie een significant aantal villa’s worden verhuurd, aan de zeer hoge prijzen die op zich al eigen zijn aan de Vlaamse Rand. Dat blijkt uit de verdeling van de verhuringen naar woningtypologie in de verschillende provincies. Die toont ook aan dat Antwerpen de meest ‘verappartementiseerde’ huurmarkt heeft en West Vlaanderen de minste. In West-Vlaanderen worden van alle provincies de meeste rijwoningen verhuurd. Deze cijfers vallen uiteraard nog in het niets als ze afzet tegen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Meer dan 92% van alle verhuringen hebben daar betrekking op een appartement of studio.

In de historische centra van de 13 grote steden is de huurprijs opnieuw toegenomen. Opvallend zijn de zeer uitgesproken stijgingen bij de koplopers. Antwerpen zet door naar een gemiddelde huurprijs van €1.000 per maand voor een appartement. In Leuven stijgt de prijs met €62 tot net onder die kaap. Ook Mechelen blijft sterk doorstijgen en komt de top drie binnen van duurste steden, waardoor de Dijlestad over Gent springt.

Bron: CIB.be